Vendita di un appartamento: chi paga le spese di eventuali guasti? La risposta sarebbe scontata. Il notaio chiarisce alcuni aspetti

Domanda:

Ho venduto casa ed ora sono in lite con chi ha comprato perché non vuole pagare le spese per il nuovo ascensore. Ma io cosa c’entro con il nuovo ascensore che userà lui? Perché dovrei pagare io?
Francesco S.

Risposta:

E’ evidente che il nuovo proprietario, che ha comprato dal sig. Francesco vorrebbe fare applicazione di un principio sancito di recente dalla Corte di Cassazione , il 28 aprile 2021.

Secondo la corte di Cassazione, le spere sostenute dopo il rogito, riguardanti parti strutturali dell’edificio o migliorie sostanziali (SPESE STRAORDINARIE) sono a carico del venditore, se deli­berate prima del rogito.

Il principio è giusto ed è da rispettar e sembra, quindi, dare torto al nostro lettore e ragione al suo acquirente.

Tuttavia bisogna fare qualche riflessione in più.

Perché la Cassazione ha così deciso? Semplicemente perché ha inteso tutelare le ragioni di un acquirente ignaro e “punire” un venditore poco trasparente.

Quando si vende un immobile in condominio, soltanto l’attuale proprietario può essere a conoscenza di delibere di carattere straordinario già adottate con delle spere ingenti da sostenere. Se il proprietario tace, volontariamente, e nasconde le future spese, è evidente che l’acquirente si troverà una sorpresa sgradita. Magari se l’avesse saputo prima non avrebbe comprato l’appartamento o lo avrebbe trattato diversamente.

Il venditore scorretto nelle trattative, viene “punito” dalla Corte di Cassazione e condannato a pagare quelle opere che furono nascoste all’acquirente.

Il principio è, dunque, giusto. Ma nel caso di specie il nostro lettore, sig. Francesco, si chiede: “ma io non userò il nuovo ascensore. Lo userà il compratore. Perché devo pagarlo io?”.

Anche questo è giusto . Come conciliare le due cose?

La soluzione la si deve trovare all’interno del rogito notarile.

Un buon atto notarile deve prevedere ogni particolare e impedire che le parti finiscano in Tribunale. La presenza di una clausola che disciplini sia gli oneri condominiali ordinari che quelli straordinari, è essenziale.

Senza di questa la lite tra le parti è dietro l’angolo. Con la presenza di una clausola ad hoc sarà possibile regolamentare apertamente il tema delle spese.

Sarà possibile non applicare il principio della Cassazione e decidere l’esatto opposto.

Un atto ben fatto va a toccare un punto che deve essere trasparente e mai opaco (correttezza nelle trattative).

In un caso come questo, il venditore è chiamato del Notaio a rispondere ad una precisa domanda: ci sono state delibere di carattere straordinario prima di oggi ? Il venditore in mala fede risponderà di no.

Il notaio scrupoloso dovrà ulteriormente chiarire che, nonostante il “no”, il Venditore potrebbe essere chiamato a sostenere le spese, se il “No” fosse mendace.

Invece, l’attività indagatoria del buon notaio fa si che la maggior parte delle volte il Venditore in buona fede si apra.

Si scoprirà, allora, che una delibera c’è stata.

Si aprirà una discussione circa il contenuto della stessa e, appurato che il vecchio ascensore sarà cambiato con il nuovo e che il nuovo ascensore sarà una comodità esclusiva del nuovo proprietario, sarà possibile inserire in atto una clausola specifica che vada a regolare chi dovrà sostenere la spesa ed in quale percentuale.

In definitiva, è l’attività di indagine preventiva da parte del buon notaio a risolvere i casi spinosi.

E ciò deve accedere con la dovuta perizia e prudenza non solo al momento finale del rogito definitivo, ma ancora di più e con maggiore efficacia, al momento del contratto preliminare (compromesso) che, se condotto dal buon notaio senza fretta, senza automatismi, in modo imparziale e senza distrazioni) potrà portare a realizzare una trattativa trasparente e completa, scevra da ogni possibile difetto.

Notaio Giuseppe Minniti